Главная » 2018 » Январь » 8 » Альтернатива долевому строительству - жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)
10:43
Альтернатива долевому строительству - жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)


Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК): достойная ли альтернатива "долевке"?


Что такое ЖСК (Жилищно-Строительный Кооператив)?


ЖСК Жилищно-строительный кооперативВ соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ, одним из допустимых способов привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимого имущества является создание жилищно-строительных кооперативов.

Нормативное регулирование деятельности ЖСК закреплено в разделе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ, жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Таким образом ЖСК - это самостоятельное юридическое лицо, в рамках которого граждане объединяют свои усилия для совместного разрешения своих квартирных вопросов. Как корпоративное образование ЖСК относится к категории потребительских кооперативов и является некоммерческой организацией, чья деятельность не направлена на извлечение прибыли.

Жилищно-строительный кооператив имеет свои органы управления: общее собрание членов кооператива (конференция), правление и председатель кооператива, а также имеет свой счет в банке. ЖСК как юридическое лицо подлежит государственной региистрации в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), имеет свой ИНН и ОГРН (основной государственный регистрационный номер).

По закону, ЖСК самостоятельно осуществляет деятельность по строительству дома — приобретает землю, получает согласования, технические условия, разрешение на строительство, заключает договоры с подрядчиками, контролирует строительный процесс и затем получает в установленном порядке разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Но на практике, ЖСК — это лишь способ для застройщика уйти от необходимости соблюдения всех положений 214-ФЗ, а также устранить риск привлечения к ответственности за нарушение сроков строительства и ввода в эксплуатации многоквартирного жилого дома. А также, средство избежать уплаты неустойки за просрочку передачи квартир гражданам по акту.
 

Как работает жилищно-строительный кооператив (ЖСК)?


Жилищно-строительный кооператив порядок работыВ действующих ЖСК, ввиду того, что их создание изначально инициируется застройщиком, роль учредительного собрания кооператива, а также его органов управления, по сути номинальна. Изначально, при создании кооператива, на эти должности назначаются исключительно подконтрольные застройщику граждане. И в дальнейшем, вся оперативная деятельность ЖСК осуществляется под строгим контролем и управлением строительной организации-девелопера.

Да, юридически кооператив выступает в качестве застройщика, оформляет на свое имя права на земельный участок под застройку и всю градостроительную документацию, включая разрешение на строительство. Через расчетные счета ЖСК проходит все финансирование проекта. Но в реальности, весь строительный цикл, от приобретения земельного участка под застройку и до введения построенного дома в эксплуатацию, осуществляет застройщик — девелопер этого проекта.

ЖСК — это по сути лишь безопасная для застройщика форма привлечения инвестиций в строящуюся недвижимость.

Дольщик, который приобретает квартиру посредством вступления в ЖСК, не заключает никакого договора о приобретении недвижимости, а лишь становится членом ЖСК и вносит членский взнос, в размере стоимости квартиры, в обмен на который получает пай.

Данный пай дает дольщику (точнее — пайщику) право после завершения строительства дома получить в собственность определенную квартиру.

Поскольку в рамках ЖСК права и интересы граждан защищены гораздо в меньшей степени, чем в рамках договора долевого участия, то в связи с этим в рамках ЖСК довольно часто допускались, причем совершенно безнаказанно, существенные просрочки сдачи объекта и передачи квартир гражданам по актам, и в итоге государство решило усилить контроль за деятельностью ЖСК и внесло для этого соответствующие поправки в Жилищный кодекс РФ.

Так, теперь запрещается одному ЖСК строить более чем один многоквартирный дом с этажностью свыше трех этажей. То есть один ЖСК может строить только одну многоэтажку, однако по-прежнему вправе одновременно строить несколько таун-хаусов либо малоэтажных многоквартирных домов.

ЖСК Кроме того, ЖСК наравне с застройщиками предоставляет отчетность и прочую информацию о своей деятельности в контролирующий орган субъекта Российской Федерации. А у контролирующего органа, в свою очередь, есть довольно широкие полномочия по надзору за деятельностью кооператива.

В частности, по осуществлению проверки деятельности ЖСК, запросу документов о строительной активности, а также по направлению в адрес кооператива обязательных предписаний об устранении допущенных нарушений.

Кроме того, региональный контролирующий орган вправе привлекать должностных лиц кооператива к административной ответственности либо направлять материалы проверок в правоохранительные органы для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.

Таким образом, схема с ЖСК — вполне законная, и также подконтрольна уполномоченным органам в сфере долевого строительства, хотя и в меньшей степени, чем деятельность застройщиков по привлечению финансирования посредством заключения договоров долевого участия. О том, какие основные отличия ЖСК от долевого участия, и что лучше выбрать, Вы сможете узнать в нашей следующей публикации.
Категория: Долевое строительство. Общая информация | Просмотров: 280 | Добавил: Юрист по ДДУ | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0