Главная » 2018 » Январь » 1 » Что такое "долевое строительство"?
00:00
Что такое "долевое строительство"?

Что такое долевое строительство?

Термин «долевое строительство» появился в нашей стране в начале 1990-х годов, когда на законодательном уровне были разрешены гражданско-правовые сделки, предпринимательская деятельность и частные инвестиции. Изначально долевое строительство осуществлялось в самых разных юридических формах: - договор долевого строительства жилья - предварительный договор купли-продажи - контракт о совместной деятельности в строительстве - договор подряда на строительство жилья - договор об осуществлении инвестиций в недвижимость, и тому подобное - как только данные сделки не называли. Общий смысл всех этих сделок заключался в том, что граждане или юридически лица, то есть дольщики, обязаны были передать застройщику денежные средства на строительство жилого дома. А юридические лица и индивидуальные предприниматели, то есть застройщики, принимали на себя обязательство построить за эти деньги многоквартирный дом и передать дольщику конкретную квартиру или помещение в этом доме. Разница между деньгами, полученными от дольщиков, и деньгами, фактически потраченными на строительство, составляла прибыль застройщика. В общем и целом, договор долевого строительства относился к числу сделок, не поименованных в законодательстве, заключение которых допускается в силу свободы договора. Так, статья 421 Гражданского кодекса РФ позволяет заключать как сделки, предусмотренные законом, так и сделки, которые содержат элементы нескольких гражданско-правовых договоров (смешанные сделки). Равно как и сделки, прямо не предусмотренные законом, но не противоречащие общему смыслу и принципах гражданского законодательства.

Появление Федерального закона № 214-ФЗ

В силу подобного законодательного «разброда и шатания», в части правового регулирования данной очень важной отрасли человеческих отношений (а приобретение жилья, согласитесь, это очень важный и ответственный вопрос для каждого), в 2004 году в итоге был принят специальный закон, посвященный регулированию отношений в сфере долевого строительства жилья — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) . Данный закон впервые предусмотрел такой самостоятельный вид гражданско-правовых сделок, как договор участия в долевом строительстве жилья (ДДУ). И этим же законом было дано законодательное определение долевого строительства. В текущей версии Федерального закона № 214-ФЗ «долевое строительство» определяется как отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат застройщика на такое строительство и с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином построенном объекте недвижимости.

Отношения долевого строительства как гражданско-правовые и потребительские отношения

Высший арбитражный суд России приравнял договор участия в долевом строительстве жилья к договору купли-продажи будущей вещи, исходя из того, что ДДУ по своей сути является инвестиционной сделкой, а любая инвестиционная сделка — это на самом деле ни что иное, как договор купли-продажи будущей (еще не созданной, но которая будет изготовлена в будущем) вещи. А Верховный суд РФ указал, что на правоотношения в области долевого строительства жилья, где одной из сторон выступает гражданин, приобретающий квартиру для личных семейных домашних или иных подобных нужд, не связанных с извлечением прибыли, в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, распространяется Закон о защите прав потребителей. В частности, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013) гласит: «...Частью 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину - участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются. В соответствии с ч. 9 ст. 4 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной...». Все это существенно усилило защиту прав участников долевого строительства в их взаимоотношениях с застройщиком. Также отдельно отметим, что в силу прямого указания 214-ФЗ, действие этого закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков (то есть таун-хаусов), в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Таким образом, на текущий момент, долевому строительству свойственно следующее:

1. Предмет договора долевого участия — это еще не построенный и не введенный в эксплуатацию объект, а лишь обязательство застройщика построить объект и передать квартиру или помещение в нем. 2. Предметом ДДУ может быть как жилое помещение, так и любое нежилое помещение (офис, машино-место, кладовка, гостиничный номер и тому подобное) 3. Договор долевого участия строго регламентируется Федеральным законом 214-ФЗ, любые нарушения или отступления от требований 214-ФЗ влекут отказ в регистрации ДДУ и санкции для застройщика со стороны контролирующих органов 4. Федеральный закон 214-ФЗ в равной степени распространяется как на строительство за счет дольщиков многоэтажных зданий, так и домов блокированной застройки — таун-хаусов.

Категория: Долевое строительство. Общая информация | Просмотров: 87 | Добавил: Юрист по долевому строите | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0