Главная » 2018 » Январь » 3 » История появления и развития долевого строительства в России
00:00
История появления и развития долевого строительства в России

Возникновение и развитие долевого строительства в РФ

 

Истоки долевого строительства в России


История появления долевого строительства в РоссииИзначально, еще в советские времена, гражданам, чтобы получить свою квартиру (в пользование, а не в собственность, поскольку частная собственность на недвижимое имущество в Советском союзе не признавалась) надо было вступать в жилищные кооперативы и платить членские взносы. А после уплаты всех взносов в полном объеме, по установленной очереди, получить наконец-таки долгожданное жилье.

С распадом Советского союза и сменой политического строя поменялась, причем во многих аспектах кардинально, и правовая система. Прежде всего, была разрешена предпринимательская деятельность. А также, на государственном уровне была признана частная собственность на недвижимость — в Конституции РФ от 1993 года есть статья 8 (часть 2), где декларируется, что в нашей стране равным образом признаются и защищаются государственная, муниципальная, частная и иные формы собственности.

История появления долевого строительства в РоссииСоответственно, стало возможно заключать гражданско-правовые сделки, направленные на приобретение права частной собственности на недвижимое имущество.

Кроме того, после открытия границ с Западом, нашей правовой системе стали доступны правовые конструкции, а также коммерческий опыт их применения, которые имели место в зарубежных государствах.

В частности, именно таким образом в нашу страну пришел такой механизм инвестирования в недвижимость, как долевое строительство.

Все помнят, какая была инфляция в 1990-х годах. Равно как и свежи в памяти последствия проведенной в результате этого девальвации, когда очень многие разом потеряли все свои сбережения в национальной валюте. И тогда станет понятно, почему наши граждане стремились, как только у них появлялась хоть какая-то свободная «копейка», без лишних промедлений вложить ее в недвижимость. Поскольку недвижимость на тот момент только дорожала, а деньги — только обесценивались.
 

Становление долевого строительства в современной России

 

История появления долевого строительства в России
По той причине, что долевое строительство изначально в нашей стране было целиком отдано на откуп частным структурам, то на заре 90-х имело место множество случаев недостроев: как по причине экономических просчетов застройщиков, так и в результате откровенных мошеннических обманов дольщиков со стороны экономических преступников.

Зато, если квартира, приобретенная по договору долевого строительства, все-таки достраивалась, то она порой в два, три и более раза увеличивалась в цене. И по этой причине долевое строительство было хоть и очень рискованным, но все-таки
выгодным вложением денег.

Но обманутых дольщиков было очень и очень много, и это оказывало существенный негативный эффект на оценку действий властей со стороны простых граждан.
Проблема обманутых дольщиков приобрела глобальный и повсеместный характер.

История появления долевого строительства в РоссииВ результате, государство предприняло попытку на законодательном уровне защитить граждан-дольщиков, и в 2004 году был принят Федеральный закон от 20.12.2004 г. № 214-ФЗ. Этот закон призван был защитить права и интересы дольщиков, а потому накладывал на застройщиков ряд существенных обязанностей, а дольщикам предоставил ряд важных прав.

А кроме того, данный нормативный документ предусмотрел обязательную государственную регистрацию договоров долевого участия - чтобы избежать двойных продаж, которые были очень распространены в то время.

Федеральным законом № 214-ФЗ был введен прямой запрет для застройщиков привлекать деньги дольщиков на строительство жилья каким-либо иным способом, кроме тех, которые прямо были предусмотрены в 214-ФЗ: это договор долевого участия (ДДУ), это жилищные сертификаты и это ЖСК. Все прочие варианты привлечения денег дольщиков на строительство жилья автоматически признавались незаконными и могли быть признаны недействительными по иску дольщика. А застройщик за подобные нарушения 214-ФЗ подлежал привлечению к административной ответственности.

История появления долевого строительства в РоссииВ частности, появилась статья 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Эта статья предусматривает санкции к застройщикам за «привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния».

В настоящий момент возможно привлечение за нарушение прав дольщиков и к уголовной ответственности, по статье 200.3 УК РФ, за «привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере» (прим.: крупный размер — это свыше трех миллионов рублей).

История появления долевого строительства в РоссииИз года в год Федеральный закон № 214-ФЗ понемногу дополнялся и изменялся, с единственной целью — обеспечить еще большую защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков. Но поскольку, несмотря на активное применение 214-ФЗ, случаи обмана дольщиков все равно, хоть и в меньшей степени, но продолжались, Руководством страны было принято решение внести в Федеральный закон о долевом строительстве жилья масштабные поправки, направленные на усиление защиты прав дольщиков.

Первый пакет поправок были внесен Федеральным законом № 304-ФЗ от 03.07.2016 г., большая часть внесенных изменений вступала в силу с 01.01.2017 г. Данными поправками предусматривались расширенная проектная декларация, увеличенный уставный капитал застройщика, необходимость получения застройщиком заключения о соответствии контролирующего органа субъекта РФ, требования к официальному сайту застройщика, возможное применение эскроу-счетов и некоторые иные новеллы.

История появления долевого строительства в РоссииВ результате внесенных поправок застройщики стали жаловаться, что им сложно работать и что их интересы ущемляются, и что со стороны дольщиков появляются факты потребительского терроризма — зарабатывание за счет застройщика на неустойке за просрочку сдачи объектов, и тому подобное. Хотя, надо отметить, суды активно снижают неустойку за просрочку по статье 333 ГК РФ. Но не насколько, насколько хотелось бы застройщикам, и взыскиваемые сумм по-прежнему значительны.

Второй пакет глобальных поправок в 214-ЗФ был внесен год спустя - Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 г. Этими изменениями, с целью защиты дольщиков от обмана со стороны застройщиков, предусмотрены еще более драконовские, если так можно выразиться, условия работы застройщиков.

В результате, многие из них, даже из числа крупных строительных компаний, прямо заявляли о фактической и юридической невозможности работать по новым правилам, и о грядущем искоренении долевого строительства как явления на рынке недвижимости.


В частности, поправками в 214-ФЗ, внесенными Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 г., предусматривались, среди прочих:
История появления долевого строительства в России
- принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство», то есть под каждый объект нужно создавать отдельное юридическое лицо

- ограниченность расходования средств дольщика только одним проектом

- 10 % лимит на расходование застройщиком денежных средств на иные цели, не связанные с строительством объекта

- существенные ограничения финансовой деятельности застройщика — застройщику запрещено брать займы, выпускать ценные бумаги, заниматься хоть чем-либо, не связанным со строительством конкретного объекта

- застройщик должен хранить все деньги дольщиков, и проводить все операции с ними, только в одном специально уполномоченном банке

- наличие слов «специализированный застройщик» в фирменном наименовании строительной компании.

История появления долевого строительства в РоссииВ итоге застройщики обратились в Совет Федерации и лично к Президенту с просьбой хоть как-то смягчить положения нового 214-ФЗ, поскольку застройщикам в ряде случаев на законодательном уровне создавались существенные и порой юридически непреодолимые трудности в ведении своей профессиональной деятельности.

Президент, со своей стороны, и предложил поэтапно отменить долевое строительство в принципе, чтобы застройщики не могли брать деньги граждан за еще не построенные квартиры.

Категория: Долевое строительство. Общая информация | Просмотров: 315 | Добавил: Юрист по долевому строите | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0