Главная » 2018 » Январь » 16 » Требования к застройщикам с 2017 года: на что обратить внимание?
17:26
Требования к застройщикам с 2017 года: на что обратить внимание?

Требования к застройщикам

в 2017 году усилились

Требования к застройщикам в РФ

В 2017 году государство решило усилить защиту граждан — участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков.

И для этих целей были приняты поправки в 214-й федеральный закон, которые предусмотрели более жесткие требования к застройщикам.

Причем, новые правила деятельности на рынке долевого строительства вводились в действие поэтапно. В частности, основная масса новых требований вступила в действие с 01 января 2017 года. И лишь небольшая часть — с 01 июля 2017 года.

Итак, каким должен быть застройщик и что он должен в обязательном порядке делать, чтобы получить право на законных основаниях привлекать денежные средства граждан на строительство жилья начиная с 2017 года?

Первое (данное положение действует до 01.07.2018 года): уставный капитал застройщика (и при наличии — его поручителей) должен быть полностью оплачен и должен составлять не менее чем минимальный размер, специально предусмотренный в 214-ФЗ.

Предельный размер уставного капитала исчисляется в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств дольщиков и которые не введены в эксплуатацию.

 

Второе: в отношении застройщика:

  • не должны проводиться процедуры ликвидации юридического лица,
  • должно отсутствовать решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве,
  • должно отсутствовать решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания. 

 

Третье: в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", и в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд",

должны отсутствовать сведения о застройщике (в том о его генеральном директоре) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта, либо приобретение у юридического лица жилых помещений для государственных нужд.

 

Четвертое: в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации,

должны отсутствовать сведения о застройщике (в том о генеральном директоре застройщика). 

 

Пятое: у застройщика должна отсутствовать недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджет (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит, либо которые реструктурированы в соответствии с налоговым законодательством, либо по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период.

Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, который занимается контролем над застройщиками. 

 

Шестое: у генерального директора и главного бухгалтера застройщика  должна отсутствовать судимость за преступления в сфере экономики (за исключением случаев, когда судимость погашена или снята). 

А также в отношении указанных лиц не должны применяться наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.

Застройщики, которе не удовлетворяют вышеуказанным требованиям, не имеют права привлекать денежные средства граждан - дольщиков на строительство (создание) многоквартирных домов.

 

Требования к застройщикам из года в год

становятся все строже и строже

Требования к застройщикам

Начиная с 2017 года застройщик должен иметь официальный сайт в сети Интернет, на котором обязан публиковать довольно большой объем информации — как о себе как юридическом лице, так и о реализуемом им проекте строительства.

Кроме того, была официально утверждена форма проектной декларации застройщика.

Данная декларация теперь очень большая по размеру и очень подробная.

Минстрой РФ детально расписал застройщикам порядок заполнения проектной декларации, которому они должны неуклонно следовать.

Ну и самое главное, на наш взгляд, это то, что в 2017 году появилась дополнительная проверка застройщика и строящегося объекта, проводимая перед выводом в продажу квартир и помещений.

Эту проверку осуществляют региональные контролирующие органы субъектов РФ, занимающиеся вопросами долевого строительства.

В течение месяца контролирующий орган очень внимательно исследует как застройщика, так и его проектную декларацию, на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

И если застройщик и его проектная декларация этим требованиям отвечают, то выдается Положительное заключение о соответствии застройщика и его декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Данное положительное заключение является основанием для привлечения застройщиком средств дольщиков, путем заключения с ними ДДУ.

Если в выдаче этого заключения застройщику отказано, то привлекать средства дольщиков и заключать ДДУ он не имеет права.

А органы Росреестра не имеют права регистрировать в ЕГРН договоры долевого участия в отсутствие данного положительного заключения контролирующего органа.

Ну и напоследок, отметим обязанность застройщика проводить ежегодный независимый аудит своей бухгалтерской отчетности.

 

Теперь дольщик защищен 

от проблемных застройщиков?

Требования к застройщикам

Таким образом, как мы видим, теперь абы кто выйти на рынок долевого строительства жилья не сможет. Или сможет?

На самом деле, все эти меры носят пока только количественный характер, который еще не стал качественным.

Но — это лучше, что вообще ничего.

По крайней мере, застройщики стали отчетливо понимать, что к их деятельности приковано самое пристальное внимание со стороны государства.

А потому, три раза подумают перед тем, как предпринимать какие-либо мошеннические махинации со средствами дольщиков.

В то же время, данные меры не сильно защищают дольщиков в тех ситуациях, когда застройщик не смог построить дом и передать квартиру не потому, что он обманул и похитил средства дольщиков.

А просто потому, что не справился — по субъективным или объективным причинам.

Вот тут контролирующие органы могут только следить за финансовым состоянием застройщика, но оказывать какие-либо влияние на ситуацию пока бессильны.

А финансовые гарантии у дольщиков слабые — по сути, только залог земельного участка.

Поскольку все страховки ответственности застройщиков на самом деле в большей части являлись форменной профанацией и выкачиванием денег.

Лишь под конец 2017 года государство создало Компенсационный фонд, в который застройщики должны отчислять часть получаемых от дольщиков денежных средств (сначала это было 1,2 процента), и из которого будет финансироваться достройка проблемных объектов.

Вот только хватит ли средств Компенсационного фона на достройку всех проблемных объектов — это большой вопрос.

Спасти ситуацию может только перевод расчетов межу дольщиками и застройщиками на систему эскроу-счетов, открытых в уполномоченных банках.

Но это повлечет удорожание строящейся недвижимости и снижение объемов строительства. 

Категория: Долевое строительство. Общая информация | Просмотров: 378 | Добавил: Юрист по ДДУ | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0